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出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

房地產(chǎn)行業(yè)受近幾年的疫情打擊，本就顯得有些疲軟。在“爛尾樓”、“停貸”、“地產(chǎn)公司暴雷”等等事件接踵而來時(shí)，更是讓房地產(chǎn)企業(yè)深陷寒冬。碧桂園作為一個(gè)深耕中高端住宅的集團(tuán)，也毫不例外的遭受到了營(yíng)收沖擊。

(相關(guān)資料圖)

在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，相關(guān)部門又對(duì)這一傳統(tǒng)支柱企業(yè)“重拳出擊”的時(shí)候，碧桂園也意識(shí)到了房地產(chǎn)行業(yè)即將迎來大洗牌，但此時(shí)才開始尋求轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)的碧桂園，似乎已經(jīng)有些首尾難顧了。

房地產(chǎn)行業(yè)寒冬未過，市場(chǎng)反饋仍不如預(yù)期

受益于人口紅利、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)推動(dòng)的需求，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在過去十幾年間經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)。而隨著城鎮(zhèn)化口號(hào)的提出，幾乎所有的資本都紛紛投入了商品房的建設(shè)中。曾幾何時(shí)，在一些三四線城市中，也不乏一些高端樓盤的身影，可城鎮(zhèn)化率提升放緩后，房地產(chǎn)行業(yè)容量總體穩(wěn)定，在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的趨勢(shì)下，如何找到下一個(gè)發(fā)力點(diǎn)，成為了困擾許多房企的一大難題。

據(jù)相關(guān)調(diào)研機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，2022年商品房銷售面積、銷售額增速分別為-24.3％、-26.7％，其中12月單月同比增速低至-31.5％、-27.7％。今年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)修復(fù)，前兩個(gè)月商品房銷售面積、銷售額同比增速分別為-3.6％和-0.1％，降幅明顯縮窄。值得一提的是，住宅銷售額增長(zhǎng)3.5％。

相關(guān)專家表示，得益于貸款利率下調(diào)，剛需購(gòu)房者開始紛紛購(gòu)置物業(yè)。但房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期存在的供需不平衡、一二線房?jī)r(jià)高居不下、三四線城市無人買房的問題，仍是目前房企無法解決的。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023Q1一線城市的商品房成交面積仍然處于近年同期高位。相比之下，二、三線城市銷售較為疲弱。近期，三線城市的商品房銷售不及近年同期均值水平。此外，城市間商品房供應(yīng)的分化特征更為明顯：今年3月份一線城市的商品房供應(yīng)面積同比仍在攀升，但是二線、三四五線城市的同比增速已經(jīng)回落。

碧桂園自1992年在佛山北滘成立以來，便努力耕耘著廣東市場(chǎng)。其中那句“給您一個(gè)五星級(jí)的家”，更是觸動(dòng)了許多購(gòu)房者的心?？稍趶V東地區(qū)的風(fēng)水寶地被逐漸開發(fā)完畢后，碧桂園也不得不開始調(diào)整自己的步伐，下沉到二三線，甚至三四線市場(chǎng)。

據(jù)集團(tuán)2022年年報(bào)可知，截至2022年12月31日，碧桂園在廣東省以外地區(qū)的權(quán)益合同銷售占本集團(tuán)總體的82%，多元化布局已經(jīng)初見成效。三四線城市貢獻(xiàn)了60%的營(yíng)收，二線城市營(yíng)收占比26%，其余占比14%。

可在碧桂園給出這一欣欣向榮的數(shù)字后，其2023Q1營(yíng)收卻并不盡如人意。更何況其信用評(píng)級(jí)還被下調(diào)，融資前景更是不容樂觀。

營(yíng)收降幅22%，碧桂園壓力驟增

5月5日，碧桂園公布了其2023年4月的營(yíng)收數(shù)據(jù)：2023年4月單月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額約人民幣226.9億，歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售建筑面積約278萬平方米。

圖源：碧桂園2022財(cái)報(bào)

結(jié)合碧桂園前3月實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額718.7億，同比減少27.57%來看。碧桂園2023Q1實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額945.6億，同比減少22.41%。但碧桂園2022年的表現(xiàn)就已差強(qiáng)人意，2023年Q1再次下滑，也在預(yù)料之中。

2022年，碧桂園集團(tuán)收入約為人民幣4303.71億，較2021年度的5230.64億下降約17.7%。2022年97.0%的收入來自物業(yè)銷售，3.0%來自建筑及其他分部，與2021年的占比基本相同。毛利約為328.8億，全年凈虧損60.52億。這是碧桂園自2007年在香港上市至今，首次出現(xiàn)全年虧損的情況。

相關(guān)專家指出，碧桂園進(jìn)行多元化布局的時(shí)候，營(yíng)收壓力會(huì)成倍增長(zhǎng)，因?yàn)槠湫枰度刖揞~的前期成本，用以打響品牌口碑，更何況其還有近三千多個(gè)項(xiàng)目在手，其壓力自然大得無以復(fù)加。

截至2022年12月31日，碧桂園擁有3152個(gè)處于不同發(fā)展階段的項(xiàng)目，其中3121個(gè)位于中國(guó)內(nèi)地，31個(gè)位于中國(guó)內(nèi)地以外。

從碧桂園給出的項(xiàng)目分布圖來看，廣東雖然仍為碧桂園的主戰(zhàn)場(chǎng)，有585個(gè)項(xiàng)目，可華東地區(qū)已然成為碧桂園后續(xù)發(fā)力的主戰(zhàn)場(chǎng)江蘇382個(gè)居地區(qū)之首，河南、安徽、浙江緊隨其后，分別有223、211及202個(gè)項(xiàng)目。

在2022年財(cái)報(bào)公布之際，碧桂園也對(duì)營(yíng)收不佳給出了官方解釋：新冠疫情影響了施工進(jìn)度。

來自房地產(chǎn)開發(fā)的收入由2021年度的約人民幣5074.78億，下降17.8%至4172.96億。2022年的交付物業(yè)所確認(rèn)收入的平均銷售價(jià)格（不含增值稅），約每平方米人民幣7592元；對(duì)外的建筑收入由2021年度的93.60億下降19.1%至2022年度的約75.68億。

或許碧桂園也知道自己未來面臨很長(zhǎng)一段時(shí)間的市場(chǎng)疲軟期，也在積極地調(diào)整自己的資本杠桿。2022年碧桂園的凈借貸比率由2021年12月31日的約45.4%下降至2022年12月31日的40.0%。

但早在2022年6月，碧桂園就遭到了國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪的制裁：下調(diào)信用評(píng)級(jí)。

據(jù)穆迪官網(wǎng)，穆迪已向碧桂園控股有限公司授予Ba1的企業(yè)家族評(píng)級(jí)（CFR），并撤銷其Baa3的發(fā)行人評(píng)級(jí)。同時(shí)，穆迪將公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從Baa3下調(diào)至Ba1。穆迪分析師指出，雖然穆迪預(yù)計(jì)碧桂園將保持強(qiáng)勁的市場(chǎng)地位和良好的流動(dòng)性，但負(fù)面展望反映了碧桂園在未來6-12個(gè)月房地產(chǎn)銷售下滑和市場(chǎng)情緒持續(xù)疲軟的推動(dòng)下，流動(dòng)性緩沖和財(cái)務(wù)靈活性有所下降。

在政策風(fēng)向不斷收緊，年輕人購(gòu)房意愿持續(xù)下降的情況下，碧桂園主打的品質(zhì)住宅已經(jīng)不再是市場(chǎng)主流的追求了。因此碧桂園在近年來也不斷地調(diào)整著自己的業(yè)務(wù)板塊，可成效至今未有體現(xiàn)。

碧桂園緊跟政策風(fēng)向，無奈收效甚微

對(duì)于碧桂園這類傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)而言，想要跨行業(yè)發(fā)展，難度可謂是巨大的。而碧桂園就另辟蹊徑，選擇結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)與建筑業(yè)務(wù)，深度布局人工智能。人工智能固然大勢(shì)所趨，可碧桂園所理解的人工智能，似乎與大方向有些偏差。

在2022年財(cái)報(bào)中，碧桂園提及其成立了科技建筑集團(tuán)，并將利用科技的力量推動(dòng)傳統(tǒng)建筑業(yè)的工業(yè)化、數(shù)字化、智能化升級(jí)，在管理半徑內(nèi)合理規(guī)劃新項(xiàng)目，體系化地輸出科技建造解決方案，大力對(duì)外拓展代管代建等業(yè)務(wù)。

而僅2022年碧桂園全年投入的研發(fā)費(fèi)用高達(dá)2.164億，產(chǎn)出的成果卻幾乎可以忽略不計(jì)。盡管投資界都明白，對(duì)人工智能的投入是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)，可碧桂園的投入似乎有些龐大得過分了。

不過在碧桂園近年的市場(chǎng)舉措來看，其似乎也有緊跟政策風(fēng)向的意味。積極參與各地政府的代管代建等保障房業(yè)務(wù)項(xiàng)目，支持推進(jìn)國(guó)家保障性住房的建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，不再只局限在打造中高端商品房之上。但碧桂園此舉，與自降身價(jià)幾乎沒有區(qū)別。

截至5月8日，碧桂園的股價(jià)為2.05元/股，同比去年的4.3元/股，已跌去52%，市值更是大幅度縮水。碧桂園這次需要進(jìn)行的，是一場(chǎng)為期不短的拉鋸戰(zhàn)。而在明知優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、牢記“現(xiàn)金為王”才是硬道理的情況下，碧桂園卻高調(diào)宣布與郵儲(chǔ)銀行達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，希望借此提升消費(fèi)者的信心。

去年11月，碧桂園高調(diào)宣布，自己與郵政儲(chǔ)蓄銀行達(dá)成長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，并獲得了郵政儲(chǔ)蓄銀行提供的、不超過500億的授信額度。在國(guó)資背景銀行的加持下，碧桂園似乎陷入了一個(gè)甜蜜的美夢(mèng)中，然而事實(shí)是，資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來，仍持觀望態(tài)度。

碧桂園管理層曾公開表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入全新的發(fā)展階段，商業(yè)模式和競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生了極大變化，公司整體投資將會(huì)圍繞人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、庫(kù)存情況等城市核心變量進(jìn)行優(yōu)中選優(yōu)，聚焦一二線核心城市及三四線城市核心區(qū)位，實(shí)現(xiàn)增量資產(chǎn)的效益兌現(xiàn)。

而在房地產(chǎn)企業(yè)暴雷不斷、購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)攀升的背景下，碧桂園恐怕很難完成自己的美好設(shè)想了。

結(jié)語

2022年，碧桂園進(jìn)行了兩次配股融資，合計(jì)籌得75億運(yùn)營(yíng)資金；2023年，碧桂園與民生銀行香港分行簽訂融資協(xié)議，獲批3.4億定期貸款融資。國(guó)內(nèi)銀行對(duì)碧桂園也是大力支持，合計(jì)提供了約3000億的授信額度，這種種跡象，似乎都讓碧桂園有著無限信心，能夠輕松撐過這一寒冬。

但縱觀全局，碧桂園面臨的種種困難，如銷售疲軟、債務(wù)負(fù)擔(dān)較重、財(cái)務(wù)杠桿仍較高，都讓這個(gè)已經(jīng)成立了30多年的企業(yè)，有些無所適從。但未來房地產(chǎn)行業(yè)走向究竟如何，至今仍未有定數(shù)，碧桂園的未來仍然充滿變數(shù)。