金融界6月29日消息，住建部部長倪虹28日在《學習時報》發(fā)表文章指出，進入新時代，住房和城鄉(xiāng)建設發(fā)展形勢發(fā)生了深刻變化。住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展時期；城市發(fā)展由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，進入城市更新的重要時期。要牢牢抓住安居這個基點，堅持因城施策、精準施策，大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；增加保障性租賃住房供應，加快解決新市民、青年人等群體住房問題；提高住房建設標準，提升物業(yè)服務水平，打造“好房子”樣板，研究建立房屋體檢、養(yǎng)老、保險三項制度，為房屋提供全生命周期安全保障，讓人民群眾的居住生活更加舒適美好。

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消息面上，6月26日，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹會見中國銀行黨委書記、董事長葛海蛟一行，指出要鼓勵引導金融機構(gòu)參與城市建設和更新，推動打造宜居、智慧、韌性城市；要為人民群眾建造好房子，提高住房品質(zhì)，探索建立房屋養(yǎng)老金制度，為房屋提供全生命周期安全保障。

并非首次提出

事實上，這并非房屋養(yǎng)老金制度的首次提出。

在2022年長沙自建房倒塌事件后，住建部部署開展全國自建房安全專項整治時，便指出要研究建立房屋養(yǎng)老金制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。

2023年以來，建立房屋養(yǎng)老金制度也曾被多次提及。兩會期間有部分人大代表、政協(xié)委員建議建立該制度，破解老房維修難題。4月7日，全國自建房安全專項整治工作電視電話會議召開，提出“積極推進房屋養(yǎng)老金、房屋定期體檢、房屋質(zhì)量保險‘三項制度’試點”。

同時，已經(jīng)有部分城市開始探索房屋養(yǎng)老金制度試點相關工作。據(jù)江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳官網(wǎng)，5月12日，住建部赴南京調(diào)研探索開展房屋養(yǎng)老金制度試點相關工作。

開源證券解讀稱，房屋養(yǎng)老金主要用于共用部位、共用設施設備維修更新。住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備（一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、車庫、文體設施等）保修期滿后的維修和更新、改造的資金，被稱為房屋的“養(yǎng)老金”。2008年建設部、財政部聯(lián)合頒發(fā)《住宅專項維修資金管理辦法》中規(guī)定，每平米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%，但各地可合理確定并實時調(diào)整。

從實踐中看，住宅專項維修資金也存在交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的問題。以山東為例，截至2019年底，山東省維修資金賬面余額約857.42億元，累計使用金額約28.66億元，使用比例僅3.3%。隨著房屋房齡增加，住宅維修投入相應大幅增加，從數(shù)據(jù)看，1999-2008年，我國累計新開工住宅47.2億平米。這些住宅房齡已經(jīng)超過15年，未來對于維修保養(yǎng)的需求將持續(xù)增加。我們認為，探索中的房屋養(yǎng)老金制度將會著力解決當前交存不規(guī)范、使用困難、使用率低的痛點，幫助提升住房品質(zhì)。

開源證券分析，住建部提出建立房屋養(yǎng)老金制度，表明了存量房時代中央對于居民住房品質(zhì)的關注，房屋養(yǎng)老金相關政策試點或?qū)⒓铀偻七M。6月以來，我們跟蹤的新房和二手房成交同環(huán)比均出現(xiàn)回落，樓市也再度出現(xiàn)轉(zhuǎn)弱勢頭，在央行下調(diào)LPR后，市場對于穩(wěn)定房地產(chǎn)需求端的政策分外期待。2023年我們持續(xù)看好投資強度高、布局區(qū)域優(yōu)、機制市場化的強信用房企。

錢從哪來？

在面對房屋基礎及結(jié)構(gòu)修繕、外墻滲水修補、消防及電梯設施更新等較大規(guī)模的維修工程時，需要數(shù)百萬元甚至上千萬元的高額維修費用。這些修繕、養(yǎng)護的費用從哪里來？也是房屋養(yǎng)老金制度所探索的問題之一。

針對資金來源問題，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前既有的房屋養(yǎng)老金可能不足，比如很多小區(qū)物業(yè)會出現(xiàn)維修基金不足的情況，這時就需要金融資源進一步支持。

“房屋維護得好，房價就能得到支撐，存量房貸的不良率也會保持在較低的水平。因此，金融部門推進‘房屋養(yǎng)老金制度’，也是為了更好地防范地產(chǎn)金融風險。”李宇嘉說道。

此外，在李宇嘉看來，房子是大多數(shù)居民最大的財產(chǎn)，占到居民財富的60%-70%。未來，房屋的性能能不能維護好，關系到居民居住的舒適性，有助于更好地適應老齡化時代到來。同時，也關系到房地產(chǎn)存量信貸質(zhì)量的好壞。

值得注意的是，一些城市已經(jīng)開始推進“房屋養(yǎng)老金制度”。

例如，寧波就將專項維修資金簡稱為“房屋養(yǎng)老金”。在寧波市政府發(fā)布的《寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法》中，規(guī)定了物業(yè)專項維修資金的設立、存儲、使用范圍、方式和程序、監(jiān)督管理等內(nèi)容。

除了城市開始積極探索和推行之外，全國人大代表，南京地鐵集團有限公司黨委書記、董事長佘才高在今年全國兩會期間也曾建議，房屋養(yǎng)老金實行分類管理可以由公共賬戶和個人賬戶兩部分組成。

其中，公共賬戶資金來源可以把土地出讓金、維修資金增值收益結(jié)余、老舊小區(qū)改造資金、三供一業(yè)移交應歸集的資金等提取一部分出來，用于房屋體檢、購買房屋安全綜合保險等公共服務。

而個人賬戶是指住宅專項維修資金賬戶，按照專項維修資金管理有關法律、法規(guī)的規(guī)定進行管理，主要用于保修期滿后住宅共用部位與共用設施設備的維修和更新改造。

“房屋養(yǎng)老金制度的建立有望創(chuàng)造很多新的商業(yè)機會，物業(yè)公司、中介機構(gòu)、保險機構(gòu)、金融機構(gòu)和建筑企業(yè)等都應該關注此類制度，積極在這個領域做好研究工作，以更好開展相關業(yè)務內(nèi)容?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進說道。（綜合券商研報、時代周報）

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